فتحت وزارة الإسكان باب التسجيل في الطرح الأوّل من المرحلة الثانية لمبادرة «بيتك في مصر» للمصريين بالخارج خلال الفترة من 30 أغسطس إلى 4 سبتمبر 2025، على أن يبدأ اختيار الوحدات من 20 إلى 25 سبتمبر.
ويضم الطرح 1380 وحدة ضمن حزمة أوسع للمرحلة الثانية بنحو 3000 وحدة سكنيّة وتجاريّة وإداريّة موزّعة على مشروعات: «ديارنا» في مدن القاهرة الجديدة والعلمين الجديدة والمنيا الجديدة وأسيوط الجديدة وسوهاج الجديدة ودمياط الجديدة و15 مايو وقنا الجديدة، و«سكن مصر» في العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ودمياط الجديدة وأكتوبر الجديدة، و«دار مصر» في بدر وبرج العرب الجديدة، و«جنة» في المنصورة الجديدة ودمياط الجديدة، إضافة إلى «فالي تاورز» بحدائق أكتوبر و«فالي تاورز إيست» بالعبور الجديدة وتتيح المبادرة تسهيلات سداد حتّى 10 سنوات مع خصمٍ يصل إلى 7% من ثمن الوحدة.
عملة صعبة
يرى خبراء اقتصاد أن إعادة فتح المبادرة بهذه التيسيرات تمثل أداة عملية لتحسين صافي التدفقات الدولارية عبر بيع وحدات مُسعرة بالعملة الصعبة للمغتربين، مع أثرٍ ثانوي يتمثل في تخفيف الضغوط التمويلية عن المطورين عبر جدول سداد طويل يُحسن دورة السيولة لديهم.
ويُرجح الخبراء أن ينعكس ذلك على استقرارٍ نسبي في تسعير الوحدات الجديدة خلال الربعين المقبلين، مع تحركٍ محدود للأسعار في المدن الساحليّة الأكثر طلبًا تبعًا لتوازن العرض والطلب.
عائد استثماري
يقول الدكتور علي الإدريسي الخبير الاقتصادي إن المصريين بالخارج يتعاملون مع شراء وحدة في المدن الجديدة كأصلٍ حقيقي مُقوم بالدولار فعليًّا يوفر تحوّطًا طبيعيًّا ضدّ التضخم وتقلبات سعر الصرف مشيرًا إلى أن هناك تقديرات بأن عوائد الإيجار السنويّ في بعض المدن المستهدفة تتراوح بين 5–8% في الوحدات متوسّطة المساحة، وترتفع في الوحدات الساحليّة مع مواسم الذروة بفضل الإيجار القصير الأجل وأنّ الخصم حتى 7% مع خطط سداد تصل إلى 10 سنوات يرفع العائد الداخليّ للمستثمر مقارنة بخيارات بديلة في الخارج ذات مخاطر سوقيّة أعلى.
تسعير وتمويل
يوضح الإدريسي أن مزيج التسعير الحالي والخصومات وجداول السداد خُصص لاستهداف شريحتين: المشترون بغرض السكن الفعلي بعد العودة، والمشترون بغرض الاستثمار والإيجار مرجحًا أن يشهد الطرح إقبالًا أكبر على المشروعات المُخدَّمة بالكامل أو القريبة من محاور الحركة الرئيسيّة، بما يقلّل فترات التعطّل ويرفع عائد الإيجار مؤكدًا أن التحويل عبر القنوات المصرفيّة الرسميّة يمنح المشترين مسارًا آمنًا للدفع ويُسهل استخراج المستندات النهائيّة.
وأكد الإدريسي أن الطرح يُنتظر أن يُسهم في توزيع الطلب على محافظ جغرافية متنوعة بدلًا من تركزه في مناطق محدودة، ما يدعم تسعيرًا أكثر توازنًا ويُسرّع نسب الإشغال في مدن الجيلين الثالث والرابع لافتًا إلى أن زيادة الحجز من شريحة المغتربين قد تحفز المطورين على استكمال الخدمات والمرافق بوتيرة أسرع لرفع جاذبية المنتج العقاريّ وتعظيم الإيراد التشغيلي من الأنشطة التجارية والخدمية.
نقاط حساسة
ونوه الدكتور هاني أبو الفتوح الخبير الاقتصادي إلى 3 نقاط حساسة الأولى مخاطر سعر الصرف عند سداد الأقساط الممتدة؛ لذا يُنصح بتحديد ميزانية دولارية سنوية للسداد وعدم ترك المدفوعات لظروف السوق والثانية متابعة جداول التسليم وتكاليف التشطيب لأنّ أيّ انزلاق في جداول المقاولات أو ارتفاع تكاليف التشطيب قد يضغط على العائد الكليّ والثالثة ضرورة دراسة عائد الإيجار الواقعيّ في كلّ مدينة ومنطقة داخل المشروع ذاته، بدلًا من الاعتماد على متوسطات عامّة.
ويلخّص أبو الفتوح مسارًا عمليًّا للاختيار بدءًا من تحديد الهدف (سكن/استثمار/مزدوج)، مرورًا بـمقارنة المدن والمشروعات على أساس الجاهزيّة الخدميّة وقربها من فرص العمل والتعليم والصحّة، ثم مضاهاة إجمالي التكلفة بالدولار على مدار 10 سنوات مقابل عائد الإيجار المتوقع، وانتهاءً بـمراجعة عقود البيع وشروط السداد والخصومات بدقّة، مع حفظ هامشٍ احتياطيٍّ 10–15% للطوارئ.
خصم وتسهيلات
يذكر أن «بيتك في مصر» تقدم في مرحلتها الثانية نافذة مواتية للمغتربين تجمع بين خصم مباشر وتسهيلات ممتدة ومواقع مُنتقاة في مدنٍ تتقدم في الخدمات والبنية التحتية.
وستنعكس النتائج إيجابًا على رصيد العملة الصعبة وسيولة المطورين وتوازن تسعير السوق المصرية إذا جرى التنفيذ بانضباطٍ وشفافية أمّا للمستثمر الفرد، فتبقى الجدوى قويةً متى التزم بخطة سداد مُحكمة، ودرس العائد الإيجاري لكل موقع بعين الواقعية، ووازن بين عائد مُستدام ومخاطرٍ يمكن التحوط لها.
